2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素

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第七章 風險分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素：

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的結果影響很大。

(一)土地費用

土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中一個重要的計算參數(shù)。

房地產(chǎn)市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。有關統(tǒng)計分析表明，在我國大城市中心區(qū)，土地費用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區(qū)，該項費用也占到了總開發(fā)成本的30%左右。

(二)建筑安裝工程費

在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價的估算要容易一些，但即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。

(三)租售價格

租金收入或銷售收入構成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要現(xiàn)金流入，因此，租金或售價對房地產(chǎn)開發(fā)項目收益的影響是顯而易見的，而準確地估算租金和售價又非易事。

(四)開發(fā)期與租售期

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。在準備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規(guī)劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續(xù)。

(五)容積率及有關設計參數(shù)

當開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。

(六)資本化率

資本化率也是影響財務評價結果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預測值。眾所周知，項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到。

(七)貸款利率

貸款利率的變化對開發(fā)項目財務評價結果的影響也很大。由于開發(fā)商在開發(fā)建設一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過金融機構借款或預售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

除以上7個主要不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動，也都會對項目評估結果產(chǎn)生較大的影響。