2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：收益法的理論依據(jù)
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第七章 收益法及其運用
第一節(jié) 收益法的概述
收益法的理論依據(jù)：
針對本知識點提問?收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預(yù)期的合理性。具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當前的價值無關(guān)，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預(yù)測未來收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象的未來收益。
收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價值。
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