2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：資本金利潤率和資本金凈利潤率

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第六章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法

第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

資本金利潤率和資本金凈利潤率：

(一)資本金利潤率

資本金利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。

(二)資本金凈利潤率

資本金凈利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。4.靜態(tài)投資回收期：針對本知識點(diǎn)提問?　　靜態(tài)投資回收期(P’b)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。5.現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率：針對本知識點(diǎn)提問?　　現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率，都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。

(一)現(xiàn)金回報(bào)率

現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于營業(yè)利潤(凈經(jīng)營收人)扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。

(二)投資回報(bào)率

投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。投資回報(bào)率計(jì)算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。存不考慮物業(yè)增值收益時(shí)。