2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：成本利潤率與銷售利潤率

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第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算

成本利潤率與銷售利潤率：

(一)成本利潤率

成本利潤率(RPC)，是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。

計算項目總開發(fā)價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業(yè)稅金及附加后的凈銷售收入;當項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)凈營業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和?？備N售收入的計算方法，見第八章有關內(nèi)容。項目總開發(fā)成本是開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等。具體估算方法，見第八章有關內(nèi)容。

計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依評估時的價格水平進行估算，因為在大多數(shù)情況下，項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。

開發(fā)利潤實際是對開發(fā)商所承擔的開發(fā)風險的回報。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經(jīng)濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關。一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%。

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。

(二)銷售利潤率

銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益;銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。