2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：營業(yè)收入、利潤和稅金

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第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費用識別

營業(yè)收入、利潤和稅金：

(一)營業(yè)收入

營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。

(二)利潤

利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業(yè)利潤(或稱經(jīng)營利潤)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進行再分配。

(三)稅金

稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

1.營業(yè)稅金及附加

2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

3.土地增值稅

4.企業(yè)所得稅

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：

(1)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

(2)商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

(3)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。

(4)在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告。