2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：投資與成本

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第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

投資與成本：

(一)

1.投資

廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即將一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。

2.成本

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，其投產(chǎn)后便開(kāi)始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

對(duì)于“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資，接下來(lái)的出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(含維修保養(yǎng)費(fèi)用)，并通過(guò)房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購(gòu)買一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購(gòu)買一持有出租”或“購(gòu)買一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)持有出租一出售”模式相似。

1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用;經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

3.營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本又稱經(jīng)營(yíng)成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

4.期間費(fèi)用

開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。