2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之用途多樣
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第二章 房地產(chǎn)及其描述
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
用途多樣：
用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周?chē)h(huán)境等的變化，將原來(lái)的廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。
多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來(lái)種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長(zhǎng)得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。
房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于在法律允許的范圍內(nèi)將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有"合法原則"和"最高最佳利用原則"(分別見(jiàn)本書(shū)第五章第三節(jié)和第六節(jié))。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。
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