2018年房地產估價師《制度與政策》第二章教材考點：征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴?/h1>
更新時間：2018-05-29 09:56:03
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第二章高頻考點
第四節(jié)集體土地征收
征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?/p>
土地的補償范圍和補償、補助標準的確定，是征地工作的主要內容，也是一項難度較大的工作，涉及國家、集體、個人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書如數(shù)支付補償費，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
根據《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費?！段餀喾ā愤€規(guī)定，除要依法足額支付上述費用外，還應當安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
(一)土地補償費
土地補償費是征地費的主要部分，是國家建設征收土地時，為補償被征地集體經濟組織的經濟損失而向其支付的款項。土地補償費的標準為：
1.征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。
2，征收其他土地的補償費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補償費標準規(guī)定。
(二)安置補助費
國家建設征收土地，除支付補償費外，還應當支付安置補助費。安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費。
安置補助費按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍，即人均耕地平均年產值的4～6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。
征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費標準規(guī)定。
在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的.經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產值的30倍。
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004] 28號)進一步完善征地補償?shù)霓k法，規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地使用權入股。
(三)地上附著物和青苗補償費
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，南省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農作物。
征收城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設資金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。
(四)臨時用地補償
征用臨時用地，應當與農村集體經濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。
(五)合理使用土地補償費、安置補助費
土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村經濟集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
對上述補償費用，各省級人民政府一般均會定期公布征地區(qū)片的綜合地價標準，以及征地統(tǒng)一年產值及補償標準，房地產估價師應及時關注。部門收到上報的建設項目用地呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級國土資源主管部門審查。
對依法應由國務院批準的建設項目用地呈報說明書和有關方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農用地轉用、國務院批準征收土地的，省、自治區(qū)，直轄市人民政府批準農用地轉用方案后，應當將批準文件和下級國土資源主管部門上報的材料一并上報。
有批準權的國土資源主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內審查完畢。
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第四節(jié)集體土地征收
征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?/p>
土地的補償范圍和補償、補助標準的確定，是征地工作的主要內容，也是一項難度較大的工作，涉及國家、集體、個人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書如數(shù)支付補償費，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
根據《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費?！段餀喾ā愤€規(guī)定，除要依法足額支付上述費用外，還應當安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
(一)土地補償費
土地補償費是征地費的主要部分，是國家建設征收土地時，為補償被征地集體經濟組織的經濟損失而向其支付的款項。土地補償費的標準為：
1.征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。
2，征收其他土地的補償費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補償費標準規(guī)定。
(二)安置補助費
國家建設征收土地，除支付補償費外，還應當支付安置補助費。安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費。
安置補助費按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍，即人均耕地平均年產值的4～6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。
征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費標準規(guī)定。
在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的.經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產值的30倍。
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004] 28號)進一步完善征地補償?shù)霓k法，規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地使用權入股。
(三)地上附著物和青苗補償費
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，南省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農作物。
征收城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設資金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。
(四)臨時用地補償
征用臨時用地，應當與農村集體經濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。
(五)合理使用土地補償費、安置補助費
土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村經濟集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
對上述補償費用，各省級人民政府一般均會定期公布征地區(qū)片的綜合地價標準，以及征地統(tǒng)一年產值及補償標準，房地產估價師應及時關注。部門收到上報的建設項目用地呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級國土資源主管部門審查。
對依法應由國務院批準的建設項目用地呈報說明書和有關方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農用地轉用、國務院批準征收土地的，省、自治區(qū)，直轄市人民政府批準農用地轉用方案后，應當將批準文件和下級國土資源主管部門上報的材料一并上報。
有批準權的國土資源主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內審查完畢。
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