2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章教材考點(diǎn)：征收集體土地應(yīng)遵守的原則

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第二章高頻考點(diǎn)

第四節(jié)集體土地征收

征收集體土地應(yīng)遵守的原則：

(一)珍惜耕地，合理利用土地的原則

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性的特點(diǎn)，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質(zhì)財(cái)富。威廉·配第說(shuō)“土地是財(cái)富之母”。中國(guó)耕地具有四個(gè)明顯的特點(diǎn)：①人均占有耕地少;②耕地總體質(zhì)量差;③生產(chǎn)水平低;④退化嚴(yán)重，后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地。中國(guó)近年來(lái)每年大約要征收350萬(wàn)至750萬(wàn)畝耕地，這將使土地的供求矛盾日益加劇。因此，在征收土地時(shí)，必須堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持”十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策。單位和個(gè)人

必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占。堅(jiān)決反對(duì)征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的行為。

(二)保證國(guó)家建設(shè)用地原則

征收土地特別是占用耕地，必然會(huì)給被征地單位和農(nóng)民帶來(lái)一定的嗣難，但為了國(guó)家的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，就要求被征地單位和農(nóng)民從全局出發(fā)，克服暫時(shí)的局部困難，保證國(guó)家建設(shè)用地。在征收土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩種做法：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征收;二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門(mén)占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目所必需的土地。

(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

征收土地會(huì)給被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活帶來(lái)困難和不便，用地單位應(yīng)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，妥善安排被征地范圍內(nèi)的單位和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，這是必須堅(jiān)持的原則。沒(méi)有這個(gè)原則就不能保證征地工作的順利進(jìn)行。

妥善安置主要包括：①對(duì)征收的土地要合理補(bǔ)償;②對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失要合理補(bǔ)助;③對(duì)征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排。由于中國(guó)土地遼闊，各地情況差異較大，補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)簡(jiǎn)單統(tǒng)一。但補(bǔ)償、補(bǔ)助不能因?yàn)檎魇胀恋囟档捅徽鞯剞r(nóng)民的生活水平;

(四)有償使用土地的原則

有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟(jì)手段。土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用，土地有償使用將成為今后國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的基本制度。實(shí)行±地有償使用，不但可以增加國(guó)家收入，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，還可以促進(jìn)土地資源的合理使用，是有效控制建設(shè)用地增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)手段。一般來(lái)說(shuō)，除了國(guó)家核準(zhǔn)劃撥的以外，凡新增建設(shè)用地均實(shí)行有償有限期使用。有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)出資、人股等。目前對(duì)國(guó)有土地沒(méi)有全部實(shí)行有償使用，即依然

是土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度并行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)兩種國(guó)有土地使用制度的適用范圍有明確規(guī)定。

(五)依法征地的原則

因城市建設(shè)、工業(yè)項(xiàng)目等需要征收土地，建設(shè)單位必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門(mén)或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書(shū)或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理征收手續(xù)后，才能合法用地。凡無(wú)征地手續(xù)，或無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地，或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護(hù)。近年來(lái)，征地違法違規(guī)形式有一個(gè)新變化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所謂“以租代征”，即通過(guò)租用集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行

耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，違反土地利用總體規(guī)劃、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)模、未批先征等行為都是當(dāng)前違法征地的主要表現(xiàn)形式。因此，有必要采取堅(jiān)決行動(dòng)，遏制土地違法的行為，保證國(guó)家土地調(diào)控政策的落實(shí)。