2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：獲取土地

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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第三節(jié) 前期工作

獲取土地：

沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

(一)土地儲備與土地開發(fā)

1.土地儲備

土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。

2.土地開發(fā)

土地開發(fā)，是土地儲備機構(gòu)對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進行前期開發(fā)活動。

3.土地儲備資金

土地儲備資金，是指土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備資金實行?？顚Ｓ?、分賬核算，并實行預(yù)決算管理。

(二)開發(fā)商獲取土地的途徑

1.土地使用權(quán)出讓

為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對該規(guī)定進行了修訂，形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。

2.土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作

由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場上存在許多擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。