2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》成本法概述

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成本法概述

一、成本法含義，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。成本法也稱為積算法,求得的價值也稱為積算價格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價值。

二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論--商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。成本法中拆舊可以視為對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調(diào)整為實際上是舊的狀況下的價格。成本法與市場法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購建價格或可比實例價格的來源方式，若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產(chǎn)成交價格，則就屬于市場法，若是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。不過，成本法價格的各個構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法。

三、成本法適用的對象和條件，只要是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本,成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。價格等于"成本加平均利潤"是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

要注意如下三個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整。

成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。

四、成本法估價的操作步驟：①弄清估價對象房地產(chǎn)價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。