2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》假設(shè)開發(fā)法概述

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假設(shè)開發(fā)法概述

1、假設(shè)開發(fā)法的含義

概念

也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

本質(zhì)

與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值

具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額

2、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

理論依據(jù)

預(yù)期原理和地租原理(一次性的剩余價格)

表現(xiàn)形式

評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。

兩者主要區(qū)別

成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。

3、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

適用對象

凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。

具體包括：

可供開發(fā)建設(shè)的土地；

在建工程；

可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)；

不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項目；

應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價；

如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價報告中特別提示。

【2007年真題】

對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。 ( 　)

【答案】 √

4、假設(shè)開發(fā)法適用的條件

假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測(兩要點)：

是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。

是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價值。

外部條件-良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)：

要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。

要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策(包括有一個長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃)。

要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄)。