2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(29)
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1、約翰·馮·杜能的地租的計(jì)算公式是( )。
A.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本
B.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)
C.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)-資本的利息
D.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)章
【正確答案】C
【答案解析】地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)-投資的利息。
2、估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地,臨街寬度為20m,臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m,臨街深度為100m,總價(jià)格為400萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則,該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為( )元/m2!2011年真題】
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
【正確答案】A
【答案解析】400*90%*20/25=288萬(wàn)元
288萬(wàn)元/20*75=1920元/m2
3、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是( )。
A.街道不規(guī)整,但臨街各宗土地排列較整齊
B.街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊
C.街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊
D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊
【正確答案】B
【答案解析】運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整,街道兩側(cè)的土地排列較整齊。
4、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn):由此接近道路的方向,地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價(jià)( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
【正確答案】C
【答案解析】標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度,從理論上講,是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn):由此點(diǎn)接近街道的方向,地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向,地價(jià)可視為基本不變。
5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地,其前街路線線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2,如果按重疊價(jià)值估價(jià)法,該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
【正確答案】B
6、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地,A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰,結(jié)合圖片,下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A.(a)中地塊B的價(jià)值大于地塊A的
B.(b)中地塊C的價(jià)值大于地塊D的
C.(c)中地塊E的價(jià)值大于地塊F的
D.(d)中地塊G的價(jià)值大于地塊H的
【正確答案】A
7、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種( ),其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價(jià)方法
B.間接估價(jià)方法
C.精確的估價(jià)方法
D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法
【正確答案】B
【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法,并且是一種間接的估價(jià)方法,其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)和各種調(diào)整系數(shù)的合理性、準(zhǔn)確性。
8、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.0,樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,用途變更為居住,容積率提高到2.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】C
【答案解析】(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬(wàn)元)。
9、某宗工業(yè)用地面積為5000m2,容積率為1.0,樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地,容積率為8.0,其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價(jià)為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%,樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為( )萬(wàn)元!2011年真題】
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200
【正確答案】C
【答案解析】3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2
補(bǔ)地價(jià)=5000*13600=6800萬(wàn)元
10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,其土地面積為10000m2,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變,則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)( )萬(wàn)元。
A.375
B.450
C.500
D.600
【正確答案】D
【答案解析】需補(bǔ)地價(jià)=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬(wàn)元)
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