2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》房地產(chǎn)價(jià)格的種類

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房地產(chǎn)價(jià)格的種類

價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值:

價(jià)值一詞在日常生活中經(jīng)常使用且含義廣泛,如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、價(jià)值觀、"人生的價(jià)值是什么"等中的價(jià)值.在房地產(chǎn)估價(jià)中,所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值.在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值,狹義的價(jià)值僅指交換價(jià)值.使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用.交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例,即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品.在現(xiàn)代社會(huì),交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量,因此交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣.人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值,一般指的是交換價(jià)值.在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值,一般也是指交換價(jià)值.

任何一種物品能夠成為商品,首先必須是有用物,能用來(lái)滿足人們的某種需要.沒(méi)有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受,也就不能成為商品,不會(huì)有交換價(jià)值.因此,使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提,即沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值.但是反過(guò)來(lái)不一定成立,即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值.例如空氣,缺了它人們就不能存活,但由于隨時(shí)隨地都可以自由取用,通常情況下沒(méi)有交換價(jià)值.作為商品的房地產(chǎn),既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值.

就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言,房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值.但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值的房地產(chǎn)質(zhì)量、性能、完損狀況等進(jìn)行"鑒定",因?yàn)樗鼈冇绊懼康禺a(chǎn)交換價(jià)值的大小.這如同對(duì)古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià),如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì),就肯定評(píng)估不出其價(jià)值.因此,日本把估價(jià)稱為鑒定評(píng)價(jià)是有一定道理的.

成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值:

(一)成交價(jià)格

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià),是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易--買方同意支付、賣方同意接受,或者買方付出、賣方收取的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益.成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí),是個(gè)別價(jià)格,通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度,出售或購(gòu)買的動(dòng)機(jī)或急迫程度,交易雙方之間的關(guān)系、議價(jià)能力和技巧,賣方的價(jià)格策略等的不同而有所不同.

(二)市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市場(chǎng)價(jià)、市價(jià),是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格.它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價(jià)格,是該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如該種房地產(chǎn)成交價(jià)格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)).

(三)理論價(jià)格

理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格.在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它,如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格、實(shí)際價(jià)值、真實(shí)價(jià)值等.但理論價(jià)格并不是靜止不變的.

(四)評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值(appraisal value)簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià),是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值,即它實(shí)質(zhì)上是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一個(gè)估計(jì)值.評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼,如通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法測(cè)算出的價(jià)值,分別稱為比準(zhǔn)價(jià)值、收益價(jià)值和積算價(jià)值.

市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值:

在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)目的要求評(píng)估的價(jià)值類型可能不同.不論是何種評(píng)估價(jià)值,均是假定估價(jià)對(duì)象在一定的條件下進(jìn)行交易的最可能的價(jià)格或金額.

市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值,是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值,可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型.其中,市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最常用的價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額,屬于非市場(chǎng)價(jià)值.

(一)市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值(market value,MV)過(guò)去稱為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(open market value,OMV),國(guó)內(nèi)外有多種定義.

(二)投資價(jià)值

投資價(jià)值(investment value)一詞有兩種含義:一是值得投資,如人們?cè)跒槟硞€(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品、資產(chǎn)等做銷售宣傳時(shí),經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是從某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)購(gòu)買者)的角度來(lái)衡量的價(jià)值.這里所講的投資價(jià)值是指后者.因此,某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值,是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況,對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值.與此相比,該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者,他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值.即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷,是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的,是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值.在某一時(shí)點(diǎn),市場(chǎng)價(jià)值是唯一的,而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同.

(三)謹(jǐn)慎價(jià)值

謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值.

(四)快速變現(xiàn)價(jià)值

快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中"適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷"下的價(jià)值.

(五)在用價(jià)值

在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值.

(六)殘余價(jià)值

殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)利用下的價(jià)值.它一般低于市場(chǎng)價(jià)值.

買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值: