2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題專練(4)

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　　①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　?、诋?dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　?、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　案例二：

　　甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。

　　問題：

　　若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

　　【參考解析】：

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估估價(jià)對象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會發(fā)生變化。

　　2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價(jià)對象的市場價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評估的是估價(jià)對象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會有差異。

　　3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會有差異。

　　4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對象價(jià)值與購買價(jià)值會有差異。