2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)貸款項目
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一、評估的側(cè)重點
金融機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側(cè)重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當(dāng)簡化;以項目評價為主的，評估的側(cè)重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當(dāng)簡化。
二、動態(tài)與靜態(tài)分析
在財務(wù)效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目)，應(yīng)進(jìn)行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標(biāo);計算期1～2年的房地產(chǎn)項目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目)對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動態(tài)的分析。
三、項目風(fēng)險評估
從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險;租售模式風(fēng)險;外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔(dān)保措施的可實施性等方面。
四、項目市場評估
與對某一宗房地產(chǎn)的價值(價格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析，評價項目的產(chǎn)品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。
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