講義:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估11.3

　　第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義：

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)簡稱基準(zhǔn)地價(jià)，是在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

　　每個(gè)城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)都有其特定的內(nèi)涵，包括對應(yīng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)(基準(zhǔn)日期)、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估的程序和方法：

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估的基本程序和方法如下：

　　(1)制定基準(zhǔn)地價(jià)評估作業(yè)方案。

　　(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。

　　(3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進(jìn)行。

　　(4)抽樣評估若干宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各個(gè)土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場交易資料、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評估出這些宗地的正常市場價(jià)格，通常應(yīng)求出土地單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到已明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來。

　　(5)計(jì)算各個(gè)土地級別或均質(zhì)地域的地價(jià)。土地級別或均質(zhì)地域的地價(jià)是某個(gè)特定的土地級別或均質(zhì)地域的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)土地價(jià)格的正常水平。土地級別或均質(zhì)地域的地價(jià)計(jì)算，是分別以每個(gè)土地級別或均質(zhì)地域?yàn)榉秶?，求取各該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)所抽查評估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的土地級別或均質(zhì)地域的地價(jià)，相應(yīng)有土地級別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)。

　　(6)綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(7)編寫基準(zhǔn)地價(jià)使用說明。

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