講義:路線價法11.2

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　　特別推薦：2018年房地產估價師《理論與方法》第十一章講義匯總

　　第十一章 地價評估和地價分攤

　　第二節(jié) 路線價法

　　路線價法概述：

　　一)路線價法的含義

　　城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，如圖ll-4(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，如長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街，以及土地是一面臨街還是前后兩面臨街，或者為街角地，價值會有所不同，而且差異可能很大。

　　(二)路線價法的理論依據

　　路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理。

　　(三)路線價法適用的估價對象和條件

　　路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價。

　　(四)路線價法估價的操作步驟

　　運用路線價法估價一般分為6個步驟：①劃分路線價區(qū)段;②設定標準臨街深度;③選取標準臨街宗地;④調查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價值。

　　劃分路線價區(qū)段：

　　路線價區(qū)段位于街道兩側，是帶狀的。一個路線價區(qū)段是具有相同路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，應將"通達性相當、位置相鄰、地價相近"的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時根據地價水平差異情況，需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。而某些不繁華的街道，因地價水平差異不大，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。

　　設定標準臨街深度：針對本知識點提問? 標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如，某個路線價區(qū)段內臨街土地的臨街深度大多為l8m，則標準臨街深度應設定為l8m;如果臨街深度普遍為25m，則標準臨街深度應設定為25m。

　　以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。如果不以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數(shù)土地價值的計算都要用l臨街深度價格修正率進行調整。這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。

　　選取標準臨街宗地：

　　標準臨街宗地簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地。選取標準臨街宗地的要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標準臨街深度;④臨街寬度為標準臨街寬度(簡稱標準寬度，可為同一路線價區(qū)段內臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度的比例(簡稱"寬深比")適當;⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù));⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性。

　　調查評估路線價：

　　路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。調查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術)、市場法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

　　路線價通常為土地單價，也可為樓面地價;可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示，如用點數(shù)表示，將一個城鎮(zhèn)中路線價最高的路線價區(qū)段以1 000點表示，其他路線價區(qū)段的點數(shù)依此確定。用貨幣表示的路線價直觀性強，較易理解，便于土地交易時參考。用點數(shù)表示的路線價便于測算，可以避免因幣值變動而引起的麻煩。下面以土地單價、貨幣表示路線價的情形，進一步說明路線價法。

　　制作價格修正率表：

　　價格修正率表有臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表。

　　(一)臨街深度價格修正率表

　　臨街深度價格修正率表簡稱深度價格修正率表，也稱為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于l臨街深度價格遞減率制作出的。

　　(二)其他價格修正率表

　　計算三角形等形狀的土地價值，還需要制作三角形土地價格修正率表等相應的價格修正率表。

　　計算臨街土地的價值：

　　(一)路線價法的計算公式

　　運用路線價法計算臨街土地的價值，需要弄清路線價和臨街深度價格修正率的含義、標準臨街宗地的條件，并結合需要計算價值的臨街土地的形狀和臨街狀況。就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應關系來說，路線價的含義不同，應采用不同類型的臨街深度價格修正率。采用不同類型的臨街深度價格修正率，路線價法的計算公式也會有所不同。下面先以一面臨街矩形土地的情形來說明這個問題。

　　(二)臨街土地價值的計算

　　下面以標準臨街宗地的單價作為路線價的情況為例，說明臨街土地價值的計算。并且假定臨街土地的容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價的內涵一致，如果不一致，還應對路線價進行相應的調整。

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