講義:重新購建價格的求取8.4

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章講義匯總

　　第八章 成本法及其運用

　　第四節(jié) 重新購建價格的求取

　　重新購建價格的含義：

　　重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的含義需要注意下列3點：

　　(1)重新購建價格是估價時點的重新購建價格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價格是在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格。但應(yīng)注意的是，估價時點并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點已在本書第五章第四節(jié)"估價時點原則"中作過說明。

　　(2)重新購建價格是客觀的重新購建價格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本。如果實際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價格，而且是一種浪費;反之，實際支出低于平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤。

　　(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。例如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購建價格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價格，不是求取其在10年前交通條件下的價格，而是求取其在目前交通條件下的價格。

　　重新購建價格的求取思路：

　　(一)房地重新購建價格的求取思路

　　求取房地重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，而是模擬現(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取;二是將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，先求取土地重新購建價格，再求取建筑物重新購建價格，然后將兩者相加。

　　(二)土地重新購建價格的求取思路

　　求取土地重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等方法求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地重新購建價格可進(jìn)一步分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價格時應(yīng)注意，有時需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價值減損，即此時空地的價值大于有舊建筑物的土地價值，甚至大于有舊建筑物的房地價值。

　　(三)建筑物重新購建價格的求取思路

　　求取建筑物重新購建價格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤;也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由建筑施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑施工企業(yè)的全部費用(即建設(shè)工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人的其他必要支出(如勘察設(shè)計和前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。

　　建筑物重新購建價格的求取方式：

　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準(zhǔn)，分別稱為重建價格基準(zhǔn)和重置價格基準(zhǔn)。

　　重建價格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價值，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可形象地理解為"復(fù)制"。因此，進(jìn)一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重置價格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價值，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等，使"復(fù)制"有困難的建

　　筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到"形似"。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置價格通常低于重建價格。

　　建筑物重新購建價格的求取方法：

　　建筑物重新購建價格可采用成本法、市場法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。

　　成本法求取建筑物重新購建價格，相當(dāng)于成本法求取新建成的建筑物價值，公式為：

　　其中，求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法(comparative-unit method)、分部分項法(unit-in-place method)、工料測量法(quantity survey method)和指數(shù)調(diào)整法(index method)。

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期：

　　為了預(yù)測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期)。開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即估價時點)，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。

　　建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租和營業(yè)兩種情況)。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。

　　開發(fā)完成后的價值：

　　預(yù)測開發(fā)完成后的價值，需要弄清3個問題：①該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值;②該價值是在哪個時間的價值;③該價值的預(yù)測方法有哪些。

　　(一)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　開發(fā)完成后的價值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是毛坯房的價值;如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是粗裝修房的價值;如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是精裝修房的價值。

　　(二)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間

　　開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，還要弄清是預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個時間的價值。在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　(三)開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法

　　在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接"平移"過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容見本書第十章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤：

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。這些都是在假設(shè)開發(fā)法測算中應(yīng)當(dāng)減去的項目，統(tǒng)稱為"扣除項目"。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第八章第二節(jié)"房地產(chǎn)價格構(gòu)成")，但要注意兩點區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點的值(但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價時點的值)。②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。

　　待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時應(yīng)由購置者(買方)繳納的有關(guān)稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。

　　后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出;粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為"以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)"的，其后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出。

　　折現(xiàn)率：

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　測算中的其他有關(guān)問題：

　　(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提

　　在實際運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或者要被人民法院等強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，預(yù)測出的開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運用假設(shè)開發(fā)法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣。

　　(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收人，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的(當(dāng)時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525 萬元人民幣，比拍賣底價高了很多)。

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