講義:成本法的基本公式8.3

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章講義匯總

　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第三節(jié) 成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式：

　　把房地產(chǎn)作為一個整體采用成本法估價的基本公式為：

　　房地產(chǎn)價值一房地產(chǎn)重新購建價格一房地產(chǎn)折舊

　　例如，求取某舊房的價值，通過市場法得到同類新房的價值(即房地產(chǎn)重新購建價格，通常為單價)，然后減去舊房的土地使用期限縮短、建筑物陳舊等造成的價值減損(即房地產(chǎn)折舊)。但如前所述，這種成本法本質(zhì)上是市場法。

　　把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個組成部分采用成本法估價的基本公式為：

　　房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格一建筑物折舊

　　把土地當(dāng)作“原材料”模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程采用成本法估價的基本公式為：

　　上述公式可根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn);②舊的房地產(chǎn)。

　　適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：

　　新開發(fā)的房地產(chǎn)可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。在實(shí)際運(yùn)用成本法評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值時，一般是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行價值測算。

　　(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式

　　(二)適用于新開發(fā)的土地的基本公式

　　新開發(fā)的土地包括征收集體土地并進(jìn)行"三通一平"、"五通一平"等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整后的土地，征收國有土地上房屋并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地，填海造地，開山造地等。

　　(三)適用于新建成的建筑物的基本公式

　　新建成的建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與該建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，不包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。

　　適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：

　　成本法的典型估價對象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊建筑物兩種情況。

　　(一)適用于舊的房地的基本公式

　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊的房地價值=房地重新購建價格一建筑物折舊

　　或者

　　舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格一建筑物折舊

　　上述兩個公式分別對應(yīng)的是求取房地重新購建價格的第一個路徑和第二個路徑，具體見本章第四節(jié)中的房地重新購建價格的求取思路。

　　(二)適用于舊建筑物的基本公式

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價值一建筑物重新購建價格一建筑物折舊

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