講義:謹(jǐn)慎原則5.7
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第五章 房地產(chǎn)估價原則
第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則
謹(jǐn)慎原則：
謹(jǐn)慎原則是在評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的一項原則。謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押估價時點一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。
理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要弄清"在存在不確定因素的情況下"。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價。如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對該因素的樂觀、保守(或悲觀)和折中判斷或估計會導(dǎo)致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價值相對偏低的估計。例如，采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價值，當(dāng)估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值。
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