講義:最高最佳利用原則5.6
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特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第五章講義匯總
第五章 房地產(chǎn)估價原則
第六節(jié) 最高最佳利用原則
最高最佳利用原則：
最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象依法最高最佳利用下的價值。所謂最高最佳利用(highest and best use)，是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。
除評估在用價值外，房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現(xiàn)實的房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結果。因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則。
最高最佳利用必須同時滿足4個條件：①法律上允許;②技術上可能;③經(jīng)濟上可行;④價值最大化。需要指出的是，實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視"法律上允許"這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。
最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。尋找估價對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象的各種潛在利用方式。
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