講義:房地產登記制度7.2

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　　第七章 房地產權屬登記制度與政策

　　第二節(jié) 房地產登記制度

　　房地產登記的種類：

　　在我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產登記包括土地登記和房屋登記。

　　(一)土地登記

　　根據(jù)國土資源部頒布的《土地登記辦法》，土地登記分為：

　　1.土地總登記

　　2.土地初始登記

　　3.土地變更登記

　　4.土地注銷登記

　　5.土地其他登記

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　　(二)房屋登記

　　根據(jù)《房屋登記辦法》，房屋登記包括：

　　1.房屋所有權登記

　　2.房屋抵押權登記

　　3.地役權登記

　　4.房屋其他登記

　　房地產登記的體制：

　　我國現(xiàn)行的不動產登記體制是房屋和土地分別由房產管理部門和土地管理部門分別登記。

　　房屋與所占用的土地密不可分，房地產登記應當一并完成。雖然，《物權法》也規(guī)定對不動產實行統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來我國將登記作為行政機關行使行政管理的一種職權，將房屋與土地實行分部門管理的體制，將登記機構與行政機關的設置與職能掛鉤，導致我國房地產登記中，一般是七地使用權和房屋所有權登主存土地部門和房地產部門分別進行。一些地方已經將房地產和土地統(tǒng)一在一個部門管理，實現(xiàn)了房地產的統(tǒng)一登記。本節(jié)以下內容重點介紹房屋登記的制度政策。

　　房屋登記的范圍：

　　《物權法》、《城市房地產管理法》，特別是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的頒布實施，對完善和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理體制，實行城鄉(xiāng)一體化的房屋登記創(chuàng)造了積極的條件。依據(jù)《物權法》、《城市房地產管理法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律、行政法規(guī)制定的《房屋登記辦法》的適用范圍，既包括國有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。同時，《房屋登記辦法》還規(guī)定，具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物，也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序，由房屋登記機構依法登記。

　　房屋登記機構：

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書”。國務院l994年《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定： “職工購買住房，都要到房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續(xù)，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續(xù)，并領取統(tǒng)一制定的產權證書”。2000 年，國務院法制辦對原建設部《關于請求解釋(城市房地產管理法>中房產管理部門的函》的復函中明確了核發(fā)房屋所有權證書的部門，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定，房屋登記機構是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。依據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構是法定的房屋登記和發(fā)證機關，其他部門登記和發(fā)放的房屋所有權證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護。

　　房屋登記的基本要求：

　　(一)以共同申請為原則，以單方申請為例外

　　(二)以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

　　(三)按房屋基本單元進行登記

　　房屋登記的程序：

　　辦理房屋登記，要經過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。

　　房屋登記的時限：

　　自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日;集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日;抵押權、地役權登記，10個工作日;預告登記、更正登記，l0個工作日;異議登記，l個工作日。法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　公告時間不計人上述規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

　　房屋登記的其他規(guī)定：

　　(一)關于最高額抵押登記以房屋設定最高額抵押的，應當申請最高額抵押權設立登記。

　　(二)關于房屋預告登記

　　(三)關于房屋更正登記和異議登記

　　(四)關于基于判決、仲裁的登記

　　(五)關于在建工程抵押登記

　　(六)關于房改售房登記

　　房屋登記收費：

　　規(guī)范房屋登記收費行為，依據(jù)《物權法》等相關規(guī)定，2008年4月15日，國家發(fā)展和改革委員會和財政部印發(fā)了《國家發(fā)展改革委員會、財政部關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發(fā)改價格[2008]924號)。該通知就房屋登記收費的性質、計費方式和標準做出具體規(guī)定。

　　(一)房屋登記費的性質

　　縣級以上房地產主管部門收取的房屋登記費屬于行政事業(yè)性收費，應全額上繳地方國庫，納入地方財政預算管理，具體繳庫辦法按照同級財政部門的規(guī)定執(zhí)行，支出由同級財政部門按照其履行職能的需要核定。

　　(二)計費方式和標準

　　房屋登記費向申請人收取。按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取。住房登記一套住房為一件，收費標準為每件80元;

　　農民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權屬證書工本費10元;非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費標準為每件550元。

　　經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收取;房屋查封登記、注銷登記和因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。

　　房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。房地產主管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發(fā)房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。房屋權利人因丟失、損壞等原因申請補領證書，只收取房屋權屬證書費。上述規(guī)定自2008年5月1日起執(zhí)行。

　　房屋權利人在辦理房屋登記時，委托有關專業(yè)技術單位進行房產測繪繳納的費用屬于經營服務性收費，收費標準由省級價格主管部門商有關部門制定。