講義:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理3.3

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　(二)轉(zhuǎn)讓程序

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

　　為了保護(hù)已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當(dāng)事人的權(quán)利，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)等合同是否作了變更，相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移;新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是否具備開(kāi)發(fā)受讓項(xiàng)目的條件;開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的名稱，是否已經(jīng)變更。上述各項(xiàng)均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并可對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。

　　備案應(yīng)當(dāng)提供的文件，在《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中只提到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，各地在制定具體辦法時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確應(yīng)當(dāng)提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實(shí)情況、土地使用權(quán)的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成安置補(bǔ)償?shù)?，原安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，與被拆遷人的利益密切相關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門(mén)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中或者轉(zhuǎn)讓后，因轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。

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　　二、商品房交付使用

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　1.住宅質(zhì)量保證書(shū)

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

　　1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構(gòu)類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

　　4)上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ?、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

　　6)門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng);7)配電負(fù)荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

　　三、房地產(chǎn)廣告

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳。

　　房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，規(guī)范房地產(chǎn)廣告制作單位、發(fā)布單位以及房地產(chǎn)廣告用語(yǔ)等行為，國(guó)家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(國(guó)家工商局令第 86號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定：

　　(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

　　(二)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：(1)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

　　(三)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

　　(四)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

　　(五)房地產(chǎn)廣告的要求