2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》判斷題一

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》判斷題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》判斷題一"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　判斷題：

　　1、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。

　　2、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。

　　3、為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。 (　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。參見教材P278。

　　4、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　5、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評(píng)估的價(jià)值類型。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型。參見教材P398。

　　6、估價(jià)報(bào)告使用期限也是估價(jià)的責(zé)任期。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限。

　　7、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對(duì)共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

　　8、對(duì)可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，此標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格稱為路線價(jià)。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對(duì)該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值的方法。

　　9、在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中上述估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。

　　10、在市場(chǎng)比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 (　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。

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　　11、供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。 (　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。

　　12、現(xiàn)需評(píng)估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 (　　)

　　【正確答案】：N

　　13、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　14、運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。

　　15、一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。

　　16、有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。

　　17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。

　　18、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。

　　19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價(jià)值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價(jià)值為4.1043x

　　20、當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。

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