房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧?
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【摘要】"房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?
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問(wèn)題：
房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧?
答疑：
一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開(kāi)放設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值;有的人可能會(huì)將可建總建筑面積用于低矮樓層(例如一、二樓)，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建設(shè)成本;有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。
同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌?，可能?dǎo)致不同的容積率利用方式。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個(gè)角度;
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(1)空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層;反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。
(2)建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。
(3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)市場(chǎng)接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
(5)周?chē)ㄖ餇顩r與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物;或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷;或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀(guān)限制條件及特定目的后，最后就要真正進(jìn)行容積率的分配。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)以使容積率能作最充分、合理的利用!
二、公共設(shè)施的定位技巧
在一般購(gòu)房者的觀(guān)念中，總希望所購(gòu)買(mǎi)的房子，其公共設(shè)施;所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無(wú)益。某些發(fā)展商或銷(xiāo)售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。
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