房地產企業(yè)的贏利模式對策?
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【摘要】"房地產企業(yè)的贏利模式對策"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產企業(yè)的贏利模式對策?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
房地產企業(yè)的贏利模式對策?
答疑：
隨著我國房地產市場由賣方市場逐漸過渡到買方市場，房地產投資運作模式由作坊生產式投資模式逐漸向社會化大生產式投資模式推進。房地產開發(fā)企業(yè)贏利模式不可避免地出現(xiàn)了一些問題，而大型房地產企業(yè)篤信的大規(guī)模、多種經營不一定是實現(xiàn)贏利的絕技。所以說，我國下一個階段大型房地產企業(yè)的贏利模式仍然要符合目前的國情，如大型房地產開發(fā)商充分利用自己的品牌，把項目設計好，利用自己的資金優(yōu)勢，把余下的所有環(huán)節(jié)外派給其他企業(yè)。當然要實現(xiàn)這樣的贏利模式，企業(yè)必須要擁有很強的計劃能力，能夠評估好自己的確定性收益，同時還要具備很強的整合上下游企業(yè)的能力。所以房地產開發(fā)企業(yè)必須進行經營方式、制度和戰(zhàn)略創(chuàng)新。
經營方式的創(chuàng)新：組合投資
房地產按其經營方式來劃分，主要有四類：出售型房地產，出租型房地產，營業(yè)型房地產，自用型房地產。根據(jù)投資組合理論，即在相同的宏觀環(huán)境變化下不同投資項目的收益會有不同的反應。房地產開發(fā)商進行不同的組合投資，有三種基本贏利模式的優(yōu)化組合：(環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道為您整理)第一種基本贏利模式是通過銷售直接出讓產權，快速回收資金;第二種基本贏利模式是只租不售，這種模式對開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經營良好的物業(yè)如果再出售，價格會更理想。同時產權掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運作;第三種基本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經營，賺取商業(yè)經營利潤。此外，三種基本模式進行合理搭配，將組合成七種贏利模式，而且每種模式在整體物業(yè)中所占的比例又有許多變數(shù)，每一種選擇都為發(fā)展商帶來不同的資金回籠，也意味著不同的風險。
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制度創(chuàng)新：組織架構的改變
任何一項制度創(chuàng)新都應堅持收益大于成本的原則，就是以企業(yè)的生產成本與市場交易成本來衡量。而在規(guī)模經營過大的情況下，就產生了生產成本大于交易成本，出現(xiàn)了規(guī)模不規(guī)范，所以在一定技術條件下，要確定適當?shù)囊?guī)模。因此，房地產開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構方面進行必要的創(chuàng)新，CEO在實際運作中，可采取兩種方式：一是采取股權轉讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、(環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道為您整理)裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項目運作中可根據(jù)需要以嚴格、科學的合同方式單獨聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進行具體操作;二是強化房地產公司的“市場化導向”職能，成立具有綜合協(xié)調職能的前期?總工辦)項目部、財務部等職能的“市場運作部”，強化公司項目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設計組織管理、項目工程工期質量管理和資金運作等，使運作更具整體性、協(xié)調性和效率性。
戰(zhàn)略創(chuàng)新：伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式
房地產開發(fā)企業(yè)作為集房地產開發(fā)、經營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產品?土地、房屋 具有價值大、移動性差、投資風險大、質量受制因素多受規(guī)劃設計質量、工程施工質量和銷售服務質量的影響頗大 等特點。所以房地產企業(yè)要采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、(環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道為您整理)合作開發(fā)這對房地產開發(fā)企業(yè)而言是經濟實惠的好事。即采用伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式，是一種松散式的同業(yè)橫向聯(lián)盟，它通過與業(yè)內強者聯(lián)合、合作，在成本、信息和市場銷售等方面贏得競爭優(yōu)勢，達到供應商和開發(fā)商雙贏的目的。
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