2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法

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　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　(一)市場(chǎng)法

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

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　　(二)假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。

　　(三)成本法

　　當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。

　　(四)收益法

　　對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫(xiě)字樓、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。

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