土地儲備貸款的風(fēng)險因素?
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【摘要】"土地儲備貸款的風(fēng)險因素"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"土地儲備貸款的風(fēng)險因素?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
土地儲備貸款的風(fēng)險因素?
答疑：
(1)土地儲備中心自有運作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)由于土地收購項目金額較大，動輒幾千萬，甚至數(shù)十億元，而政府初始投入資金有限，個別中心甚至連注冊資金也不能按時到位，導(dǎo)致土地儲備資金絕大部分為銀行貸款，遇到拆遷、整理、出讓時間等不確定因素，就會發(fā)生還貸困難。
(2)土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配。由于土地收購的時間一般根據(jù)舊城改造或新區(qū)建設(shè)的需要由政府決定，而土地出讓計劃一般由土地儲備委員會根據(jù)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場情況統(tǒng)籌考慮，從目前現(xiàn)有土地儲備貸款情況來看，除個別短平快項目有明確的出讓時間外，大部分項目具體出讓時間不明確，因此貸款發(fā)放時往往未能確定土地出讓時間，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)導(dǎo)致貸款期限與出讓時間不能匹配，具體還貸資金來源也難以按期落實。
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(3)土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)當(dāng)前，土地儲備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。保證貸款操作中，土地儲備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用就為其辦理了貸款。實際上，政府及事業(yè)單位不能作為保證人，擔(dān)保在法律上是沒有效力的。在土地儲備中心抵押貸款中，土地儲備中心只是代行部分政府職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，也不擁有其儲備土地的所有權(quán)。
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