區(qū)位指導價市場價格評估法?
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問題：
區(qū)位指導價市場價格評估法?
答疑：
這種方法是以區(qū)位指導價為基礎，將補償價格分為區(qū)位補償價和房屋重置價。區(qū)位指導價一般是依據(jù)當?shù)氐耐恋丶墑e由政府制定公布，區(qū)位指導價在拆遷補償價格評估中起指導作用，估價機構根據(jù)區(qū)位指導價結合市場因素進行修正后評估出區(qū)位補償價。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房屋重置價格，一般是由房屋建設綜合費用和建筑安裝工程費用組成。在此基礎上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對房屋價格的影響。房屋建設綜合費和建筑安裝工程費可由政府制定公布指導價，也可由估價機構根據(jù)市場價格評估得出。房屋成新率，單項調(diào)整價格，住宅層次調(diào)整系數(shù)和住宅朝向調(diào)整系數(shù)可由政府部門做出統(tǒng)一的規(guī)定。
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在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是土地級別要盡可能反映市場及客觀情況的變化。如果市場及客觀情況的變化與原規(guī)定的土地級別差距較大，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)應對土地級別作必要的調(diào)整;二是區(qū)位補償價和房屋重置價應反映和體現(xiàn)市場地價水平和建筑物重置價水平。政府或者其授權的部門制定和公布的區(qū)位指導價和房屋重置價應根據(jù)市場實際價格水平，對區(qū)位指導價和房屋重置價進行及時調(diào)整;三是建筑物的折舊，應綜合考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主計算折舊。
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