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2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題二

更新時間:2017-01-23 12:52:29 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽56收藏11

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  1.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

  A.價值

  B.價格

  C.效益

  D.利潤

  2.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。

  A.區(qū)分共有

  B.區(qū)分所有

  C.公有

  D.私有

  3.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。

  A.利潤

  B.價格

  C.價值

  D.收益價格

  4.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年,不可續(xù)期,至今已使用36年;預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元,該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

  A.90.52

  B.91.52

  C.92.52

  D.93.52

  5.運(yùn)用報酬資本化法估價,需要預(yù)測估價對象的未來( )。

  A.利潤

  B.毛收入

  C.價值

  D.凈收益

  6.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出),到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元,拆除費(fèi)用為50萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。

  A.1 005.34

  B.1 006.61

  C.2 005.34

  D.2 006.61

  7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年,至今已使用3年,預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

  A.368

  B.552

  C.561

  D.920

  8.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。

  A.V=VR-C

  B.V=VP-C

  C.V=VR+C

  D.V=VP+C

  9.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。

  A.849

  B.865

  C.882

  D.915

  10.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的( )。

  A.最低價格

  B.平均價格

  C.出讓地價

  D.標(biāo)定地價

  參考答案:

  1.A 2.B 3.C 4.B 5.D 6.B 7.B 8.B 9.C 10.B

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  11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( ) 元/m2。

  A.2700.8

  B.2800.1

  C.2800.8

  D.2817.7

  12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價為( )元/m2。

  A.2593

  B.2619

  C.2727

  D.2862

  13. 某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為( )元/m2。

  A.2139

  B.2146

  C.2651

  D.2659

  14.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;

  估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。

  A.0.95

  B.0.99

  C.1.01

  D.1.05

  15.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價的是( )。

  A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

  B.某酒廠廠房

  C.某待出讓土地

  D.某寫字樓

  16.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為( )元/m2。

  A.1840

  B.2840

  C.2966

  D.3000

  17. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建筑物重新購建價格為3000萬元,殘值率為0。則在估價時點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。

  A.4091

  B.4182

  C.4250

  D.5000

  18. 某幢寫字樓,建筑物重新購建價格為2000萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。

  A.400

  B.628

  C.656

  D.700

  19.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時,建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,則在計算建筑物折舊時,經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。

  A.45

  B.50

  C.52

  D.55

  20.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年,估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%,則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。

  A.375B.57

  B.3942.03

  C.3966.10

  D.476985

  參考答案:

  11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.18.C.19.C.20.D.

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