2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。

　　A.價值

　　B.價格

　　C.效益

　　D.利潤

　　2.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。

　　A.區(qū)分共有

　　B.區(qū)分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　3.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。

　　A.利潤

　　B.價格

　　C.價值

　　D.收益價格

　　4.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　5.運(yùn)用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來( )。

　　A.利潤

　　B.毛收入

　　C.價值

　　D.凈收益

　　6.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　8.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　9.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　10.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的( )。

　　A.最低價格

　　B.平均價格

　　C.出讓地價

　　D.標(biāo)定地價

　　參考答案：

　　1.A 2.B 3.C 4.B 5.D 6.B 7.B 8.B 9.C 10.B

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　　11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　13. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　14.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　15.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　17. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　18. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　參考答案：

　　11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.18.C.19.C.20.D.

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