2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題五

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題五"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

　　A適應(yīng)性

　　B對專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性

　　2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓

　　D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場

　　5.一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　6.某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為( )萬臺.

　　A102

　　B120

　　C108

　　D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列說法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。

　　C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

　　8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n

　　B P(1+i*n)

　　C P*n*i

　　D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )

　　A 101萬元

　　B 137萬元

　　C 256萬元

　　D 500萬元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指( )

　　A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

　　B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

　　C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

　　D房地產(chǎn)開發(fā)程度

　　答案：B

　　解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.

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　　11、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是(　)。

　　A.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

　　B.購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

　　C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)

　　D.購買一座正在運營的高爾夫球場

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的(　)債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.個人住房抵押貸款

　　C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

　　D.金融機(jī)構(gòu)長期融資

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　13、房地產(chǎn)投資的(　)特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能夠得到稅收方面的好處

　　B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　C.能抵消通貨膨脹的影響

　　D.提高投資者的資信等級

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A.政治風(fēng)險

　　B.政策風(fēng)險

　　C.利率風(fēng)險

　　D.市場供求風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A.變現(xiàn)風(fēng)險

　　B.政策風(fēng)險

　　C.利率風(fēng)險

　　D.市場供求風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險

　　C.資本價值風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　17、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是(　)?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74

　　18、(　)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險

　　D.政策風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　19、單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　)。

　　A.正的協(xié)方差

　　B.負(fù)的協(xié)方差

　　C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

　　D.絕對協(xié)方差

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　20、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)租金為400元/m2?年，則其面臨(　)。

　　A.市場供求風(fēng)險

　　B.周期風(fēng)險

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險

　　D.通貨膨脹風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

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