2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題四

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題四"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括(　　)。

　　A.竣工圖

　　B.可行性研究報告

　　C.工程質(zhì)量保修書

　　D.住宅使用說明書

　　E.竣工驗收備案表

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。

　　2、以下說法正確的是(　　)。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用

　　C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

　　D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅

　　E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。

　　3、新設(shè)項目法人融資形式的特點有(　　)。

　　A.項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成

　　B.新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險

　　C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力

　　D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力

　　E.擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn)

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險;從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。

　　4、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為(　　)等四個層次。

　　A.經(jīng)營利潤

　　B.利潤總額

　　C.稅后利潤

　　D.未分配利潤

　　E.可分配利潤

　　【正確答案】：ABCE

　　5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有(　　)。

　　A.小中取大法

　　B.大中取小法

　　C.大中取大法

　　D.小中取小法

　　E.最小最大后悔值法

　　【正確答案】：ACE

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資風險的概念”知識點進行考核】

　　6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有(　　)。

　　A.貸款價值比率通常不超過50%

　　B.貸款期限最長不超過10年

　　C.貸款期限最長不超過20年

　　D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

　　E.僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　【正確答案】：BDE

　　【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。

　　7、下面哪項不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類(　　)。

　　A.權(quán)益型

　　B.綜合型

　　C.增長型

　　D.抵押型

　　E.混合型

　　【正確答案】：BC

　　8、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)正確的有(　　)。

　　A.有效市場大于服務(wù)市場

　　B.服務(wù)市場大于潛在市場

　　C.潛在市場大于有效市場

　　D.滲透市場大于有效市場

　　E.服務(wù)市場大于滲透市場

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務(wù)市場，也稱目標市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費者的集合。參見教材P112～113。

　　9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有(　　)。

　　A.土地出讓價款

　　B.土地購置稅費

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　D.水文地質(zhì)勘測費

　　E.土地開發(fā)工程費

　　【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費。D屬于勘察設(shè)計和前期工程費。E屬于看產(chǎn)設(shè)計和前期工程費。參見教材P257-259。

　　10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目(　　)。

　　A.是否有足夠的資金來源

　　B.是否有較為廣闊的市場

　　C.是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率

　　D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力

　　E.項目是否可行

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。

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　　11、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　12、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　　)。

　　A.認知價值定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　【正確答案】：B

　　13、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

　　14、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費用，因此計息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。

　　16、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過(　　)確定是否進行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價

　　B.放棄型期權(quán)估價

　　C.成長型期權(quán)估價

　　D.柔性期權(quán)估價

　　【正確答案】：C

　　17、(　　)資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基礎(chǔ)

　　C.原始

　　D.二手

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。參見教材P108。

　　18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是(　　)。

　　A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場

　　B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場

　　D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。參見教材P113。

　　19、某一人口較少的市場同時有幾個物業(yè)項目同時開盤，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風險的(　　)。

　　A.市場供求風險

　　B.周期風險

　　C.變現(xiàn)風險

　　D.通貨膨脹風險

　　【正確答案】：A

　　20、土地儲備實行(　　)管理。

　　A.計劃

　　B.年度

　　C.整體

　　D.分階段

　　【正確答案】：A

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