商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因?
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【摘要】"商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!
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商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因?
答疑：
1、開發(fā)規(guī)模過量
以北京為例，所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí)，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。
前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。
這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。
2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要
不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營(yíng)的要求，如經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。
由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。
3、投資或經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng)
其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場(chǎng)，投資者或經(jīng)營(yíng)者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。
其二，投資者或經(jīng)營(yíng)者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營(yíng)上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。
其三，投資者或經(jīng)營(yíng)者的實(shí)踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別能力的不斷提升。
上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。
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4、營(yíng)銷計(jì)劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套
由于開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目切合實(shí)際，也難以認(rèn)識(shí)和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這無疑使其營(yíng)銷缺乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。
5、小區(qū)人口入住率偏低，商業(yè)投資過程緩慢
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的，及時(shí)在規(guī)劃與設(shè)計(jì)上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng)，但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右，因而在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營(yíng)后的困難。這種現(xiàn)象的增多會(huì)使投資者延遲出手，以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會(huì)加大其風(fēng)險(xiǎn)，增加其銷售的變數(shù)。
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