房地產市場的影響因素?
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房地產市場的影響因素?
答疑：
2.1.3.1 影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素房地產市場發(fā)展與社會經濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經濟因素，包括經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地戶產權與交易政策、房地產價格政策。
2.1.3.2 影響房地產市場轉變的社會經濟力量影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：
(1)金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。
(2)信息、通訊技術水平的提高。
(3)生產方式和工作方式。
(4)人文環(huán)境的變化。
(5)自然環(huán)境的變化。
(6)政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容(如中國香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對中國香港房地產市場產生了深遠的影響)。
2.1.4 房地產市場的參與者房地產市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產領域的生產、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。
2.1.4.1 土地所有者或當前的使用者不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發(fā)的愿望。
在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產開發(fā)的前期費用。
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2.1.4.2 開發(fā)商房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發(fā)商的經營管理風格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構提供服務;而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。
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