建筑物折舊的概念和原因?

　　【摘要】"建筑物折舊的概念和原因"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"建筑物折舊的概念和原因?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　建筑物折舊的概念和原因?

　　答疑：

　　這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面：(1)物質(zhì)折舊; (2)功能折舊;(3)經(jīng)濟(jì)折舊。

　　(一)物質(zhì)折舊

　　物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面：(1)自然經(jīng)過的老朽;(2)正常使用的磨損;(3)意外的破壞損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

　　自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。

　　正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。

　　意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi);人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。

　　延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。

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　　(二)功能折舊

　　功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m用所造成的其價(jià)值損失。

　　例題：建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于( )

　　A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊

　　答案：C

　　(三)經(jīng)濟(jì)折舊

　　經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個(gè)高級住宅區(qū)的附近建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價(jià)值會下降，這也是經(jīng)濟(jì)折舊。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產(chǎn)的價(jià)值降低，在估價(jià)上也應(yīng)考慮這種折舊，但這種現(xiàn)象不會永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。

　　例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為40萬元減18萬元等于22萬元。

　　例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有( )

　　A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊

　　答案：ABC

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