簡述房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法?
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【摘要】"房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"簡述房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
簡述房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法?
答疑：
房地產(chǎn)狀況修正的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度;最后根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整?？偟膩碚f，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實(shí)例的價格做減價調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。
房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。
采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
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采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正額=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格
在百分率法中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±R%(當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為+R%;低時，為-R%)，則
(二)間接比較修正
間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率，參見表4—4。
上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分;位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。
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