2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》?？荚囶}五

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　6、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　7、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

　　A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

　　C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

　　D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P54。

　　8、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。

　　10、進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和(　　)。

　　A.資源配置圖

　　B.直方圖

　　C.橫道圖

　　D.控制圖

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。

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　　11、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計算第9年初(即第8年末)按原還款計劃對應(yīng)的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。參見教材P160。

　　12、房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇相關(guān)的項目風(fēng)險屬于(　　)。

　　A.時間風(fēng)險

　　B.持有期風(fēng)險

　　C.通貨膨脹風(fēng)險

　　D.周期風(fēng)險

　　【正確答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是(　　)萬平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。參見教材P39。

　　14、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到(　　)的極限值。

　　A.利潤為零

　　B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　C.最大費用

　　D.最大利潤

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

　　15、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是(　　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國有土地

　　C.依法收購的土地

　　D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。參見教材P67。

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》?？荚囶}五"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　16、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　　)元/㎡。

　　知識點：復(fù)利計算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元.經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項目凈現(xiàn)值期望值為(　　)萬元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：項目凈現(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬元)

　　18、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　　)。

　　A.項目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此內(nèi)部收益率是可以接受的貸款的最高利率。參見教材P182。

　　19、把某一項投資活動最為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和(　　)都不僅相同。

　　A.周期

　　B.時間長度

　　C.發(fā)生時點

　　D.現(xiàn)金流量

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：把某一項投資活動最為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和發(fā)生時點都不僅相同。參見教材P147。

　　20、國外通常將寫字樓分為(　　)等級。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P342，國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

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　　21、某寫字樓當(dāng)前市場售價為22000元/㎡，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　　)元/㎡。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見教材P161。

　　22、某事業(yè)單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P373，對于事業(yè)單位出租房屋的，按租金收入征收房產(chǎn)稅。600×12%=72(萬元)。

　　23、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是(　　)。

　　A.審計費

　　B.利息

　　C.外匯匯兌凈損失

　　D.融資代理費

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P261，審計費屬于管理費用。

　　24、房地產(chǎn)市場體系的客體要素是(　　)。

　　A.交易當(dāng)事人

　　B.作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)交易需求

　　D.交易組織機(jī)構(gòu)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。參見教材P29。

　　25、(　　)是市場營銷活動的出發(fā)點。

　　A.市場定位

　　B.市場調(diào)查

　　C.市場細(xì)分

　　D.市場分析

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場調(diào)查是市場營銷活動的出發(fā)點。參見教材P104。

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　　26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　27、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　　)。

　　A.認(rèn)知價值定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　【正確答案】：B

　　28、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

　　29、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　30、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費用，因此計息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。

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