2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》?？荚囶}四

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　　6、投資機會的選擇不包括(　　)。

　　A.提出投資設(shè)想

　　B.項目可行性研究

　　C.細化投資設(shè)想

　　D.尋找和篩選投資機會

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：投資機會的選擇包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作。參見教材P65。

　　7、名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是(　　)。

　　A.當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

　　B.當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

　　C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

　　D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　【正確答案】：A

　　【該題針對“名義利率與實際利率”知識點進行考核】

　　8、(　　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

　　A.物業(yè)管理

　　B.資產(chǎn)管理

　　C.績效管理

　　D.投資組合管理

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參考教材P335，物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

　　9、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的(　　)因素。

　　A.交通方便性

　　B.聲望或形象

　　C.位置

　　D.建筑形式

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P343，寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它于另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽牵瑫r也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。

　　10、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于(　　)。

　　A.1.2

　　B.1.5

　　C.1.8

　　D.2.0

　　【正確答案】：A

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模考試題四"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　11、衡量投資者投入自有資本收益水平的指標(biāo)稱為(　　)。

　　A.投資利潤率

　　B.成本利潤率

　　C.資本金凈利潤率

　　D.資本金利潤率

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：衡量投資者投入自有資本凈收益水平的指標(biāo)應(yīng)是資本金凈利潤率，若是衡量投資者投入自有資本收益水平的指標(biāo)，則應(yīng)是資本金利潤率。參見教材P199。

　　12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為(　　)。

　　A.利潤總額

　　B.投資利潤

　　C.稅后利潤

　　D.可分配利潤

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額。參見教材P174。

　　13、單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　　)。

　　A.正的協(xié)方差

　　B.負(fù)的協(xié)方差

　　C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

　　D.絕對協(xié)方差

　　【正確答案】：B

　　14、參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭(　　)。

　　A.僅可以申請政策性抵押貸款

　　B.僅可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　C.既可申請政策性抵押貸款，又可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　D.僅可以任意選擇申請政策性抵押貸款和商業(yè)性抵押貸款的一種

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參考教材P307，政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。

　　15、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為(　　)萬元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。

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　　16、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是(　　)。

　　A.土地儲備

　　B.銷售方案的細化

　　C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制

　　D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：A土地儲備是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。參見教材P67-82。

　　17、政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的(　　)。

　　A.產(chǎn)品質(zhì)量

　　B.產(chǎn)品性價比

　　C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)

　　D.產(chǎn)品檔次

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。參見教材P58。

　　18、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造(　　)個基本評價方案。

　　A.1～2

　　B.2～3

　　C.2～4

　　D.3～5

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P256，在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。

　　19、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為 50%，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　　)。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同

　　D.無法判斷

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)

　　乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)

　　這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計算式如下，

　　甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100、乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200、標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。

　　20、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P307，目前，我國個人住房抵押貸款期限最長不超過30年。

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　　21、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括(　　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經(jīng)營收入

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。

　　22、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按(　　)征收。

　　A.占用面積

　　B.土地出讓金

　　C.經(jīng)營收入

　　D.銷售收入

　　【正確答案】：A

　　23、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是(　　)。

　　A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　B.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　D.《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。

　　24、對于(　　)的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。

　　A.隨機型競爭者

　　B.選擇型競爭者

　　C.兇猛型競爭者

　　D.從容不迫型競爭者

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會在某方面反應(yīng)強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。

　　25、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高項目費用

　　B.最高租售數(shù)量

　　C.最高購買價格

　　D.最高土地取得價格

　　【正確答案】：B

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　　26、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金時(　　)萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。

　　27、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費

　　B.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　C.土地費用

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。

　　28、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯誤的是(　　)。

　　A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式

　　D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

　　【正確答案】：D

　　29、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源，下列選項中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.資本

　　C.環(huán)境

　　D.勞動力

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。

　　30、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于(　　)。

　　A.臨界點分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。

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