2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》?？加?xùn)練三

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

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　　6、一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)(　　)

　　A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合

　　B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合

　　C.與建造期的起點(diǎn)重合

　　D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合

　　答案：D

　　7、路線價(jià)法主要適用于(　　)

　　A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)

　　B.舊建筑物的估價(jià)

　　C.新建筑物的估價(jià)

　　D.拆遷房屋的估價(jià)

　　答案：A

　　解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。

　　8、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的(　　)

　　A.算術(shù)平均數(shù)

　　B.中位數(shù)

　　C.加權(quán)平均數(shù)

　　D.眾數(shù)

　　答案：D

　　9、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)

　　A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多

　　B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少

　　C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多

　　D.無(wú)法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

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　　11、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價(jià)格

　　B、常數(shù)

　　C、價(jià)格變動(dòng)率

　　D、時(shí)間

　　答案：D

　　12、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實(shí)物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　13、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　14、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫(xiě)字樓的客觀收益

　　B、市場(chǎng)比較法

　　C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益

　　D、無(wú)法估算

　　答案：A

　　解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫(xiě)字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。

　　15、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

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　　16、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為(　　)。

　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價(jià)區(qū)段

　　答案：A

　　17、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為(　　)。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價(jià)的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。

　　18、報(bào)酬率=(　　)+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤(rùn)率

　　B、安全利率

　　C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　19、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的(　　)這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

　　A、供需與價(jià)格

　　B、需求與價(jià)格

　　C、供給與價(jià)格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　20、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中(　　)是龍頭。

　　A、估價(jià)目的

　　B、估價(jià)對(duì)象

　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

　　答案：A

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　　21、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為()元/m2。

　　A、3214

　　B、3347

　　C、3367

　　D、3458

　　答案：B

　　22、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于()。

　　A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

　　B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤

　　C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

　　D、不可能出現(xiàn)這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對(duì)于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來(lái)說(shuō)，如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費(fèi)用，那么建筑物的價(jià)值會(huì)成為負(fù)數(shù)，從而會(huì)降低該土地的價(jià)值。

　　23、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為()元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。

　　24、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取()年。

　　A、35

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　答案：A

　　解析：經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開(kāi)始計(jì)算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。

　　25、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為()萬(wàn)元。

　　A、109

　　B、117

　　C、124

　　D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117萬(wàn)元。

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　　26、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于()。

　　A、物質(zhì)折舊

　　B、功能折舊

　　C、經(jīng)濟(jì)折舊

　　D、會(huì)計(jì)折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　27、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為()元/m2。

　　A、552

　　B、3519

　　C、4293

　　D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/m2應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià)，即4845-552=4293元/m2。

　　28、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為()。

　　A、800萬(wàn)元

　　B、1000萬(wàn)元

　　C、1800萬(wàn)元

　　D、800-1000萬(wàn)元

　　答案：D

　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途，所以該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)在兩種用途的價(jià)格之間確定。

　　29、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為()。

　　A、0.060

　　B、0.940

　　C、1.060

　　D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064。

　　30、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為()萬(wàn)元。

　　A、180.0

　　B、300.0

　　C、309.0

　　D、313.2

　　答案：C

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