2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義城鎮(zhèn)基準地價評估11.3

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　　第十一章 地價評估和地價分攤

　　第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評估

　　城鎮(zhèn)基準地價的含義：

　　城鎮(zhèn)基準地價簡稱基準地價，是在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。

　　每個城鎮(zhèn)的基準地價都有其特定的內(nèi)涵，包括對應的估價時點(基準日期)、土地用途、土地使用權性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。

　　城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法：

　　城鎮(zhèn)基準地價評估的基本程序和方法如下：

　　(1)制定基準地價評估作業(yè)方案。

　　(2)明確基準地價的內(nèi)涵和表達方式。

　　(3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級別應按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進行。

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　　(4)抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各個土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關市場交易資料、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些宗地的正常市場價格，通常應求出土地單價或樓面地價，并進行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價格統(tǒng)一到已明確的基準地價內(nèi)涵上來。

　　(5)計算各個土地級別或均質(zhì)地域的地價。土地級別或均質(zhì)地域的地價是某個特定的土地級別或均質(zhì)地域的土地單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)土地價格的正常水平。土地級別或均質(zhì)地域的地價計算，是分別以每個土地級別或均質(zhì)地域為范圍，求取各該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)所抽查評估出的若干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或均質(zhì)地域的地價，相應有土地級別價、區(qū)片價和路線價。

　　(6)綜合確定基準地價。

　　(7)編寫基準地價使用說明。

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