2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試卷一

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　　11、下列計算一半建筑面積的是( )。

　　A.無柱的雨篷

　　B.無頂蓋的室外樓梯

　　C.騎樓

　　D.無頂蓋的陽臺

　　答案：B

　　12、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　答案：C

　　13、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向( )籌集。

　　A.房管部門

　　B.物業(yè)管理公司

　　C.住房公積金管理中心

　　D.售房單位和購房人

　　答案：D

　　14、契稅的課稅對象為( )。

　　A.房地產(chǎn)的出售人

　　B.房地產(chǎn)的購買人

　　C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

　　D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

　　答案：D

　　15、屬于直接融資的金融工具為( )。

　　A.存款單

　　B.保險單

　　C.支票

　　D.銀行承兌匯票

　　答案：C

　　16、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于( )。

　　A.商業(yè)信用

　　B.國家信用

　　C.消費信用

　　D.A和C

　　答案：C

　　17、保險人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險種稱為( )。

　　A.財產(chǎn)損失保險

　　B.保證保險

　　C.責(zé)任保險

　　D.信用保險

　　答案：D

　　18、保險合同的客體為( )。

　　A.保險人

　　B.保險利益

　　C.保險金額

　　D.被保險人

　　答案：B

　　19、股票與債券的共性是( )。

　　A.收益性

　　B.償還性

　　C.安全性

　　D.市場價格與票面價值的一致性

　　答案：A

　　20、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是( )關(guān)系。

　　A.股權(quán)

　　B.債權(quán)

　　C.契約

　　D.債務(wù)

　　答案：C

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　　21.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

　　A適應(yīng)性

　　B對專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性

　　22.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　23.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　24.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓

　　D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場

　　25.一般來說，認知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　26.某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為( )萬臺.

　　A102

　　B120

　　C108

　　D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　27.下列說法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.2。

　　C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2。

　　28.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n

　　B P(1+i*n)

　　C P*n*i

　　D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　29.某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )

　　A 101萬元

　　B 137萬元

　　C 256萬元

　　D 500萬元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　30.從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指( )

　　A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

　　B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

　　C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

　　D房地產(chǎn)開發(fā)程度

　　答案：B

　　解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.

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　　31.在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的( )。(2007年試題)

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：C

　　32.下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)

　　A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

　　D.金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成

　　答案：D

　　33.將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場的劃分方式是( )。(2001年試題)

　　A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的

　　B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的

　　C.按照地域范圍劃分的

　　D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的

　　答案：B

　　34.在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指( )。(2001年試題)

　　A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場外語學(xué)習(xí)網(wǎng)

　　B.新建商品房租售市場

　　C.土地使用權(quán)出讓市場

　　D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

　　答案：C

　　解析：按增量存量細分市場的話，通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場，一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。

　　35.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是( )。(2003年試題)

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　解析：建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。

　　36.市場的客體通常是指( )。(2003年試題)

　　A.買家

　　B.買賣

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　答案：C

　　37.某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )年。(2004年試題)

　　A.0.5

　　B.1.5

　　C.2

　　D.3

　　答案：B

　　38.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有( )是不正確的。(2004年試題)

　　A.供給非同質(zhì)性

　　B.需求多樣性

　　C.競爭充分性

　　D.交易復(fù)雜性

　　答案：C

　　39.產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是( )。(2004年試題)

　　A.土地稀缺

　　B.城市化進程快

　　C.投機需求膨脹

　　D.過度放貸

　　答案：C

　　40.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括( )子市場。(2005年試題)

　　A.租賃

　　B.銷售

　　C.保險

　　D.抵押

　　答案：C

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　　41、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　42、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　43、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　44、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　45、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結(jié)果應(yīng)( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　46、路線價法估價的第二個步驟為( )。

　　A、設(shè)定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區(qū)段

　　答案：A

　　47、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

　　48、報酬率=( )+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經(jīng)濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　49、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　50、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

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