2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》常見錯(cuò)誤估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤

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　　估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤：

　　1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押;

　　(2)再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響;

　　(3)未考慮抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余使用年限對估價(jià)的影響;

　　(4)估價(jià)報(bào)告中沒有作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示;

　　(5)估價(jià)報(bào)告沒有對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析;

　　(6)未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損;

　　(7)抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項(xiàng)目不全面;

　　(8)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告未向估價(jià)報(bào)告使用者作出以下提示;

　?、俟纼r(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;

　?、谠诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn);

　?、酆侠硎褂迷u估價(jià)值;

　?、芏ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

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　　2.損害賠償房地產(chǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;

　　(2)沒有考慮間接損失(殘值清理費(fèi)用造成收益下降)。

　　3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)沒有分清投保價(jià)值評估和保險(xiǎn)損失程度評估;

　　(2)保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估;

　　(3)保險(xiǎn)損失程度的評估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同;

　　(4)保險(xiǎn)損失程度的評估，沒有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失;

　　(5)按“不可修復(fù)情況”評估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值;

　　(6)把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對象。

　　4.房屋征收估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)房屋征收評估價(jià)格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格;

　　(2)征收估價(jià)考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響;

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　　五、估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤

　　1.選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

　　(1)有大量可比實(shí)例，選用市場比較法，并以該法為主;

　　(2)具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法;

　　(3)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法;

　　(4)無上述條件的選用成本法。

　　2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：

　　(1)只使用了一種估價(jià)方法;

　　(2)能用市場比較法的沒有使用;

　　(3)收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用并不合適的方法;

　　(4)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用了并不合適的方法;

　　(5)適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià);

　　(6)估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

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