2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》常見錯(cuò)誤估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤

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　　(8)可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年。

　　3.可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤

　　(1)樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆;

　　(2)幣種換算錯(cuò)誤;

　　(3)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。

　　4.各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤

　　(1)修正項(xiàng)目錯(cuò)誤(應(yīng)為“交易情況”、“交易日期(市場(chǎng)狀況)”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)或“交易情況”、“交易日期(市場(chǎng)狀況)”、“區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng));或者沒有進(jìn)行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景觀修正。

　　(2)修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒(“交易日期(市場(chǎng)狀況)”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正);二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤;

　　對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。

　　(3)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況;

　　(4)交易日期(市場(chǎng)狀況)修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平;

　　(5)交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤;

　　(6)房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過了20%，綜合修正超過了30%。(估價(jià)規(guī)范不允許)

　　(7)計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。

　　5.加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

　　(1)交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。

　　(2)區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。

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　　(二)收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　1.確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤

　　(1)出租型房地產(chǎn)

　　1)收入應(yīng)說明是否包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。

　　2)扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：

　?、俪鲎饨?jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。

　　如收益還原法中運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)加入所得稅。

　?、诒仨毧鄢Ｉa(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)。否則，存在錯(cuò)誤。

　　如收益還原法中運(yùn)營費(fèi)用中不為考慮房產(chǎn)稅。

　　3)應(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金)。否則，存在錯(cuò)誤

　　4)不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。

　　5)沒有考慮出租率或入住率或滿客率。押金收入、車庫同樣要考慮出租率的影響

　　6)計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。

　　7)收益中沒有包括有形收益、無形收益。

　　8)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值

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　　9)未考慮未來收益的變化。

　　(2)自營型房地產(chǎn)

　　1)扣除項(xiàng)目一定要全面。

　　①經(jīng)營型凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營費(fèi)用—

　　商品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費(fèi)用—

　　產(chǎn)品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤

　　2)注意收益的客觀性。

　　3)扣除設(shè)備帶來的收益。

　　4)考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。加油站等帶來的超額利潤

　　5)注意重復(fù)計(jì)算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算)。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。

　　2.報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤

　　(1)報(bào)酬率選用的方法不正確。

　　(2)報(bào)酬率的確定不具有客觀性。依據(jù)不充分、不合理

　　(3)未說明報(bào)酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。

　　(4)采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。住宅的不可用寫字樓的報(bào)酬率

　　(5)不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。

　　(6)把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。這些都不可以作為依據(jù)。如報(bào)酬率確定不當(dāng)，用一年期存款利率。

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　　3.有效收益期限的確定的錯(cuò)誤

　　(1)沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限;考慮已使用年限

　　(2)帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別;

　　(3)將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限;建設(shè)期沒有收益

　　(4)確定有效收益年限理由不充分;

　　(5)估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同;

　　(6)收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式選取不當(dāng)、增減量(率)確定無依據(jù)的錯(cuò)誤

　　(1)選用了無限年計(jì)算公式(一般選有限年計(jì)算公式，只有一種情況除外);

　　(2)未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式;

　　(3)未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式;

　　(4)純計(jì)算錯(cuò)誤。

　　(三)成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本;采用了實(shí)際成本

　　(2)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面(成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④銷售費(fèi)用;⑤投資利息;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等);

　　(3)銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤(銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等);

　　(4)投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤(如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息);②計(jì)息期確定錯(cuò)誤;③利率確定錯(cuò)誤。

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　　(5)開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤率缺乏依據(jù);②利潤率與利潤計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)(正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是：

　　“直接成本利潤率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

　　“投資利潤率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

　　“成本利潤率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

　　“銷售利潤率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”;

　　(6)如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正;

　　(7)重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正;

　　(8)建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤;

　　(9)計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤;

　　(10)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例;

　　(11)對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正;

　　(12)若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正;

　　(13)殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致(正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%;③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%;④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0);

　　(14)成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤(正確的是：①完好房為八、九、十成新;②基本完好房為六、七成新;③一般損壞房為四、五成新;④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新);

　　(15)純計(jì)算錯(cuò)誤。

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　　(四)假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　(1)計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤(正確的計(jì)算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—后續(xù)開發(fā)成本—后續(xù)管理費(fèi)用—后續(xù)銷售費(fèi)用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷售稅費(fèi)—后續(xù)開發(fā)利潤—取得稅費(fèi)(購買待開發(fā)房地產(chǎn));要注意計(jì)算公式與估價(jià)對(duì)象的類型(生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn))相對(duì)應(yīng));

　　(2)推測(cè)未來樓價(jià)方法錯(cuò)誤(正確的方法是：①對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取(市場(chǎng))比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法;②對(duì)于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法);

　　(3)沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)(需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式);

　　(4)開發(fā)經(jīng)營期(開發(fā)(建設(shè))期(包括前期、建造期)、經(jīng)營期)的確定缺乏依據(jù);

　　(5)折現(xiàn)率的確定沒有說明理由;與不可報(bào)酬率混淆

　　(6)計(jì)算過程中采用的參數(shù)(成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤率等)缺乏客觀性或依據(jù);

　　(7)投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確(待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等需要計(jì)息;銷售稅費(fèi)不計(jì)息);

　　(8)現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例;各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系;不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤。

　　(9)純計(jì)算錯(cuò)誤。

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