2016年房地產估價師《制度與政策》建設用地使用權出讓合同及其管理考點輔導

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　　建設用地使用權出讓合同及其管理知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現整理如下：

　　建設用地使用權出讓合同及其管理：

　　建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

　　(一)合同的主要內容

　　1.合同

　　2.合同附件

　　(二)合同的履行

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產投資規(guī)模和強度開發(fā)土地。(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

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　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，土地使用者延期付款超過60日，經土地管理部門催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　42)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地，出讓人延期交付土地超過60日，經土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價款并可以請求違約賠償。

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