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2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第二章5節(jié)

更新時間:2015-08-31 10:25:09 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽122收藏48

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  第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

  第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

  1.餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點:

  餐飲房地產(chǎn)是指主要以提供各種類型、各種方式餐飲服務的商業(yè)房地產(chǎn)。餐飲行業(yè)屬于充分競爭型行業(yè),在競爭中要有自己的經(jīng)營特色,出新出奇的情形屢見不鮮,對于餐飲房地產(chǎn)估價,其特點一是其價格與其經(jīng)營者的經(jīng)營水平、經(jīng)營能力和經(jīng)營品種的特色密切相關;二是裝修改造較為頻繁,設施設備的更新較快,維修較多。

  2.影響餐飲房地產(chǎn)價格的因素:

  影響餐飲房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有:交通便捷程度,包括停車便利程度;商業(yè)服務密集區(qū)。商業(yè)服務密集區(qū)的有效人流量一般較大,但位置并不是最重要的,有特色的餐飲店即使位置較偏遠,由于經(jīng)營收入豐厚,其房地產(chǎn)價格并不比相對位置好而經(jīng)營特色不鮮明的餐飲店低。

  影響餐飲房地產(chǎn)價格的實物因素主要有:布局特色、裝修檔次、用餐環(huán)境等。其他影響因素有:經(jīng)營者的經(jīng)營水平和能力,經(jīng)營特色和服務質(zhì)量等。

  3.餐飲房地產(chǎn)估價的常用方法:

  首選成本法和收益法,也可選用市場法,對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的餐飲房地產(chǎn)還可選用假設開發(fā)法。之所以首選成本法和收益法,一是因為餐飲房地產(chǎn)的裝修、設施設備干差萬別,形式多樣,用市場法調(diào)整的難度較大,準確性不高,因而可選用成本法進行估價;二是餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn),有收益,可用收益法進行測算。

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