二級建筑師法律法規(guī)經(jīng)濟(jì)與施工輔導(dǎo)精選(5)

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　一概論

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動性故叉稱“不動產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實(shí)際上就是我們所說的房地產(chǎn),房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門.屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部門分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

　　二房地產(chǎn)開發(fā)程序：

　　我們要掌握開發(fā)程序各階段的內(nèi)容

　　(一)項(xiàng)目建議書和可行性研究

　　出房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。項(xiàng)目建議書應(yīng)闡明項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準(zhǔn)，大型項(xiàng)日還要報建設(shè)部初審后再報國家計委批準(zhǔn)。非直轄市或非計劃單列市的大型項(xiàng)目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報建設(shè)部初審，再報國家發(fā)改委批準(zhǔn)。

　　可行性研究應(yīng)包括：項(xiàng)日背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財務(wù)效益分析等

　　內(nèi)容。

　　(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請用地的必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位和個人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上人民政府行政主管部門申請選址定點(diǎn)、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設(shè)單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地。

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