城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實(shí)施管理評(píng)析題二

　實(shí)例六

　　某沿海地級(jí)市20世紀(jì)90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì)展文化中心和部分市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對(duì)內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，開始對(duì)外招商，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。但是沒有想到，隨著國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)過熱和1997――1998年的亞洲金融危機(jī)，不少原準(zhǔn)備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個(gè)會(huì)展中心、一個(gè)圖書館和一個(gè)中心廣場(chǎng)。市政府為了繼續(xù)推動(dòng)該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個(gè)住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請(qǐng)建設(shè)的項(xiàng)目增加不少，可是這些好項(xiàng)目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實(shí)際上只建成一半，城市中心職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來(lái)，幾乎沒有剩余的土地;另一方面，新的建設(shè)項(xiàng)目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個(gè)中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

　　實(shí)例六評(píng)析

　　評(píng)析：這個(gè)例子說明兩個(gè)問題。第一，一個(gè)城市的土地資源是有限的，并不是無(wú)限可以任意擴(kuò)大，城市主要功能區(qū)的選址有時(shí)往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項(xiàng)目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個(gè)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動(dòng)很有可能給城市帶來(lái)長(zhǎng)久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計(jì)，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來(lái)不良的后果。

　　第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件實(shí)例評(píng)析

　　實(shí)例一、

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局(99)規(guī)建字1052號(hào)規(guī)劃許可證批準(zhǔn)，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬(wàn)平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設(shè)面積5400平方米?，F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

　　實(shí)例一評(píng)析

　　該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報(bào)修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計(jì)方案通知書的建設(shè)單位或申報(bào)單位，由于自身的原因，再次申報(bào)設(shè)計(jì)方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)持函件(詳細(xì)說明改變的具體理由)和有關(guān)圖紙報(bào)規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報(bào)。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未經(jīng)允許，修改設(shè)計(jì)，增加面積，違法事實(shí)清楚，應(yīng)得到相應(yīng)處罰。

　　第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理

　　實(shí)例一

　　1993年，x市糧食局以建糧油批發(fā)市場(chǎng)為由，通過當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達(dá)2000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元，據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場(chǎng)沒有建起來(lái)，對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個(gè)交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫(kù)房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國(guó)家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無(wú)論如何要弄個(gè)明白，討個(gè)說法。

　　評(píng)析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重，造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來(lái)的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)。首先，糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

　　實(shí)例四

　　某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。

　　評(píng)析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對(duì)的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來(lái)一系列問題，如子女上學(xué)、購(gòu)物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對(duì)居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

　　實(shí)例五

　　某中學(xué)有兩個(gè)校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米;另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國(guó)家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此，教育部門擬對(duì)兩處用地進(jìn)行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目，用置換來(lái)的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。

　　評(píng)析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對(duì)不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。

　　實(shí)例六

　　某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

　　評(píng)析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：

　　1.廠方申請(qǐng)改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級(jí)主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請(qǐng)。

　　2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

　　3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

　　4.受讓方和廠方申請(qǐng)立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請(qǐng)項(xiàng)目建議書。

　　5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

　　6.受讓方申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。

　　7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。

　　8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對(duì)受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，還將邀請(qǐng)一些老師進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。