2013注冊會計師綜合階段考試總復(fù)習(xí)：用益物權(quán)

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　　用益物權(quán)

　　一、用益物權(quán)概述

　　以使用他人之物為目的的物權(quán)，稱用益物權(quán)。用益物權(quán)僅涉及物的使用價值，不包含處分權(quán)能。

　　《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)

　　(一)取得

　　1. 創(chuàng)設(shè)取得

　?、贌o償劃撥。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　②有償出讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年界限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　2. 轉(zhuǎn)移取得

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件：③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的;②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;③依法收回土地使用權(quán)的;④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;⑤權(quán)屬有爭議的;⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;⑦法律、行政法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　3. 登記

　　建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

　　(二)期限

　　(1)以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　(2)以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。

　　(3)土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(三)終止

　　出現(xiàn)下列情形之一，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門根據(jù)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

　　(1)為公共利益需要使用土地;

　　(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地;

　　(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn);

　　(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;

　　(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢。

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