注冊會計師考試《稅法》考點：應納稅額的計算

　　一、增值額的確定――計稅依據

　　土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額

　　納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;

　　二、應納稅額計算

　　計算步驟：

　　1.確定應稅收入

　　2.計算扣除項目金額(重點)

　　3.計算增值額

　　4.計算增值額與扣除項目金額之比，確定稅率和速算扣除系數(注意有無稅收優(yōu)惠)

　　5.計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅清算的條件

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅扣除項目

　　1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　3. 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　　5.共同的成本費用

　　屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　6.質保金

　　房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　7.土地閑置費

　　房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　8.契稅

　　房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　9.拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：

　　(七)核定征收

　　房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅

　　1.依法應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%。

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